【評価単位】アパート敷地の評価単位の規模・形状をどう把握するか（平成18年10月10日裁決）

①評価対象地の状況と争点

　北側路線に面した417.40㎡の中間画地（一方路地）。2棟のアパート敷地として使用されている。貸家敷地ごとに分けて評価するべきか。

土地Ｂの概況

確認通知書（北側建築物） 副本の添付図面

確認通知書（南側建築物） 副本の添付図面

②原処分庁主張要旨

　土地Ｂ全体を１画地として評価するのが相当であり、その評価額は、27,318,830円。

③請求人主張要旨

　各貸家の敷地ごとに評価単位を分けるべきであり、北側貸家の敷地部分の評価額は、9,222,683円となり、南側貸家の敷地部分の評価額は、14,426,835円となる。※合計23,649,518円。

④審判所判断要旨

　請求人主張を支持。貸家建付地については、原則、貸家の棟ごとに分けて評価すると解されている。本件各貸家は、棟ごとに別の者が借家権を有しており、土地Ｂについての権利関係は本件各貸家の敷地ごとに分かれているものと認めることができるから、当該敷地ごとに評価単位を分けて評価すべき。請求人らが当審判所に提出した昭和54年3月2日付の本件各貸家2棟の建築に係る確認通知書（建築物）副本の添付図面の写しには、当該貸家1棟ごとの敷地面積が記載されており、棟ごとの占有敷地は明確に区分されている事実が認められるから、これに従って評価単位を分けるのが相当。

⑤まとめ

　原処分庁が一体評価を主張している理由は不明です。複数貸家が所在する敷地について、具体的に何をもって評価単位の分割線にすべきかの判断は、困難なこともあります。ここでは、確認通知書添付図面をもってその根拠としています。実務では、ほかに開発登録簿を参考にすることもあります。