お悩み相談事例

土地が多い場合は、住宅地図、公図、路線価図のそれぞれに評価単位の位置を記載して、いつでも視覚的に全体を把握できるようにしておくと便利です。私どもの場合は、これに加えて、地番・地積・権利関係等の項目からなる一覧表を作成し、ここに評価方針や調査結果を記載する欄を設けます。ご依頼を頂いた場合は、可能であれば現地調査にご同行いただき、その後この一覧表で先生方と情報共有をしながら進めていくのが通常です。複数の評価方法が考えられる場合は、裁決事例等の根拠資料とともにこちらの見解を書き込んだりもします。

財産評価基準書には「傾斜度については、原則として、測定する起点は評価する土地に最も近い道路面の高さとし、傾斜の頂点（最下点）は、評価する土地の頂点（最下点）が奥行距離の最も長い地点にあるものとして判定」とあり、傾斜度は高さと底辺とから三角関数計算で導き出すのが一般的です。高さ測定の方法としてはレーザー距離計を使用するのが一般的ですが、周辺のブロック塀を目安にしたり、下水道管埋設図面や国土地理院のデジタルマップを参考にしたりします。測定誤差を極力小さくするため、これらのうちの一つではなく複数の手段で高さの把握に努めるとより説得力が増すでしょう。塀を造る一般的なブロックの規格は一個あたり（接合部を含め）縦約20ｃｍ×横約40ｃｍです。また、下水道埋設管図には地表のマンホールの標高が記載されています。ご相談いただいた土地は、道路から奥行方向に隣家のブロック塀が伸びていたため、このブロック塀の段数に20ｃｍを乗じることで道路高低差を把握することができました。その数値は、レーザー距離計による計測およびデジタルマップと概ね一致していたため、これを基に宅地造成費の算定をしました。⇒宅地造成費（傾斜地）

土地の評価方針は事務所ごとに少しずつ異なるものですが、離れた既設路線価を使用した評価を行うべきか特定路線価を申請すべきかの判断は、見解の振れ幅が特に大きいように思えます。私としては、関連国税情報の傾向やリスク管理の観点から、最近は後者寄りに提案をすることが多くなっている気がします。ご相談をいただいた土地は、路線価が付設されていない土地であり、路線価のある道路からの距離も微妙で上のどちらを選択すべきか際どいケースでした。本件では資産税審理資料等も参考にしながら、ご依頼者先生と相談の上、特定路線価を申請するよう方針決定しました。他の作業のご依頼もあったため、申請に必要な現地写真や埋設管情報等の情報収集は調査のついでにこちらで行いました。⇒特定路線価

地表面が道路面から1ｍないし3ｍ程度高い土地について、タックスアンサーNo.4617「利用価値が著しく低下している宅地の評価」を適用して、10％減額調整は可能かというご質問をいただきました。数字だけ見た段階では可能性は十分あるように思えます。しかし、頂いた資料を見ると評価対象地は坂道に面しており、土地が段々に連なっています。どれも多かれ少なかれ道路高低差があり、それらの土地には共通の路線価が付設されていました。この状況から、価値の低下自体は認められたとしても、路線価がそれをすでに「考慮して付されている場合」と指摘される可能性も高いと考え、関連裁決事例を添付して減額調整は危険であろうという見解を返信しました。本件はメールのやりとりのみ済み、このような場合に費用は特段発生しないのでご安心ください。⇒道路高低差による10％減額評価

複数棟アパート敷地の評価単位に関するご相談です。ご依頼者先生と現地同行させていただきましたが、ある棟の住人の駐車場が他の棟の前にあったりその逆があったりと、各棟の利用状況がすっきり分けられるものではなく、しかも、取得した建築計画概要書には完了検査の形跡がなく、棟ごとの不整合もありあやふやな部分が残っていました。もっとも、評価単位のことを考えてアパートを建築したり管理したりする人はまずいないので、このようなことはよくあります。万人が納得するような「ここだ」という評価単位境に線を引けることはむしろ稀だと思います。今回も、裁決事例等を参考にしながら、各棟壁面の中心線や敷地内通路を頼りに、最大公約数的な落としどころを探りながら境界線を決めました。⇒評価単位

それはそうだと思います。私自身、税務は税理士の先生に丸投げしています。門外漢の私にとって税務は非常に複雑で、一人で間違いなく処理する自信は全くないですし、それを習得して知識を更新していく時間もありません。反対に、税理士の先生方にとって、土地評価はメイン業務からはやや外れるというご感覚ではないでしょうか。「こんな質問いまさらしにくい」というようなご心配は一切不要なので、お気軽にお問い合わせください。なお、うちの依頼先はたまたま中学校時代の後輩なのですが、私はいつになっても初歩的な質問をし続けています。これはこれでごめんなさい。

クライアント様が、納税資金を確保するためにある土地を売却しようとしたそうです。しかし、不動産業者さんの提示額が相続税評価額を大きく下回るというご相談を受けました。お送りいただいた資料を拝見すると、規模が大きくて実際に販売されると間違いなく戸建分譲されるような土地でした。しかも、道路から数メートル高く奥行が深いことから、道路や擁壁の必要性もありそうです。このような土地の場合不動産業者さんは、土地を仕入れ、擁壁や道路のための造成工事をし、（場合によっては建物を建てて）土地を分譲販売します。当然、販売総額から工事費や利益等を差し引いた額以上で土地を買い取ることはできません。本件は、造成費がやや嵩みそうなことや、道路が入るぶん分譲面積が減ってしまうことから、その不動産業者さんの提示額は概ね妥当ではないかと考え、その旨を伝えました。これらの事情を十分に評価額に反省させるためには、実質的に鑑定評価しか方法はなく、開発法という手法を適用して鑑定評価で対応させていただきました。⇒大規模地と規模格差補正

都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価については、評価通達24-7に規定されており、既定の表に従って計算を行うことになります。計画線は「都市計画道路の現況路端から何ｍ」というふうに指定されているのが通常です。頂いたご相談は、計画線がかかっているのは確実だが、計画区域の面積が判然としないというものでした。計画線が道路に沿ってカーブしており、区域内の土地形状が不整形であることもあり、面積把握に手こずったということです。こちらで評価図面をＣＡＤ作成し、都市計画道路からの距離に対応した計画線を引いて機械的に面積を割り出して対応させていただきました。

評価対象地は500㎡に僅かに足りない市街地農地で、規模格差補正の適用ができませんでした。近隣には戸建住宅が密集しておりミニ開発もそこそこ見受けられることから、以前の広大地補正であれば何とか適用出来そうな土地です。現行の規模格差補正は、一定の数字が補正適用の可否を分けているため、480㎡の土地が500㎡の土地よりも高く評価されるという不合理が生じることもあります。本件はまさにそのような土地であり、開発法という手法を適用して鑑定評価で対応させていただきました。開発法というのは、造成費用や道路等による潰れ地面積、さらには整地後の分譲価格を推計し土地価格を算出する手法です。実際に分譲適地である以上、500㎡より大きいか小さいかは一切関係なく適用することになります。結果としては、面積要件を無視して規模格差補正を適用した価額と近似した評価額になり、説得力がある結果が得られたと思います。⇒大規模地と規模格差補正

市街化調整区域内の雑種地は、やはり難しいです。タックスアンサーNo.4628「市街化調整区域内の雑種地の評価」に基づいて評価を進めるのが通常ですが、評価対象地がこの表のどこに当てはまるのかが判然とせず、困ってしまうこともあります。特に、宅地比準の際の「しんしゃく割合」の判定はしばしば困難を伴います。市街化調整区域の開発・建築に関する規定は複雑で、自治体が独自に条例を設けていることもあります。都市計画全体への影響の大きさからか、役所窓口の回答も慎重で分かりにくいことも多いようです。また仮に建築可能性を把握したとして、それをしんしゃく割合の▲0％・▲30％・▲50％のいずれに当てはめればいいのかという問題も残ります。ご相談の件では、立地基準としていわゆる1号店舗等の建築は可能であるものの、周辺には下水道設備がなく、また排水処理の側溝等の整備もないことから技術基準の問題があり、50％の減額調整を前提に評価を進めました。⇒市街化調整区域内雑種地

評価対象地が、幅員4ｍ未満の道路に面している場合は、原則として道路中心線から2ｍの範囲にかかる部分について一定の減額調整を行うことができます（評価通達24-6）。頂いたご相談は、前面道路が私道であるため道路査定図も存在せず、さらには公図上道路形状が一切無いというものでした。このため、2ｍ範囲の面積を求めようにも中心線がわからないので、そこから探る必要がありました。ご近所建物の建築計画概要書を取得してその参考図をもって現地で中心線を確定し、公衆化部分とセットバック評価部分との面積を割り出しました。近隣の建築計画概要書が存在し、その図が分かりやすかったのが救いでした。⇒セットバック評価

土地区画整理事業の範囲にある土地については、事業の進行状況に応じて評価方法が定められているため、まずは事業主体に問い合わせて現況を把握することです。ポイントになるのは、仮換地指定が済んでいるかどうかです。この前後で、評価方法が分かれる（従前地評価か仮換地評価か）のが原則的だからです。ご相談のケースでは、仮換地指定が終わっているとのことだったので、土地区画整理事務所で仮換地図面などを取得し、税務署に個別評価申出書を提出することをお勧めしました。なお、工事完了まで1年を超える見込みである場合、5％を減額できるので注意が必要です。⇒土地区画整理