間口

間口距離の求め方

　国税庁は質疑応答事例で、間口距離は原則として道路と接する部分の距離によるとし、下のような例示をしています。

　Ａに関してですが、隅切りが大きい、つまり広幅員の幹線道路が交差して隅切り斜辺距離が長大な場合「あれ、どうしよう」と思いませんか。そのような場合においても、上の間口距離の取り扱いは適用されるようです。東裁（諸）平8-65（平8.11.18裁決）では、隅切り斜辺が14ｍを超える長大なものであることに加え、路線価表示もこの斜辺に沿って屈折して表示されています。請求人は、下図Ａ路線についてａを間口距離としましたが、審判所はｄであるとしてこれを否認しています。

屈折路に面する宅地の間口距離

　国税庁質疑応答事例「屈折路に面する宅地の間口距離の求め方」によると、「屈折路に面する不整形地の間口距離は、その不整形地に係る想定整形地の間口に相当する距離と、屈折路に実際に面している距離とのいずれか短い距離」とされています。ここでは、内接地（Ａ）と外接地（Ｂ）両方の例が示されています（図は国税庁ＨＰのものを筆者が加工）。

私道と間口距離

　私道は、「正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積」か「その私道に設定された特定路線価を基に評価（特定路線価×0.3）」かの、いずれかの方法によって評価されます（タックスアンサーNo.4622 私道の評価）。このうち、前者を採用した場合の間口距離はａではなく（国税庁質疑応答事例「間口距離の求め方」の回答要旨また書き）、ｂまたはｃとするのが一般的です。隅切りのある宅地（ここではＡ）を評価する際、その間口距離に隅切りを含まない事との整合性からも妥当でしょう。

突き当り部分の間口

　道路の突き当りにある宅地の間口距離は、どのように考えればいいでしょうか。

　上図のように、「ａ+ｂ」と「ｃ」とが候補にあがると思います。そもそも、間口距離とは「原則として道路と接する部分の距離によります」（質疑応答事例「間口距離の求め方」）し、また、上述の「屈折路に面する宅地の間口距離」を準用するならば、本件土地の間口距離は「ａ+ｂ」のようにも思えます。

　しかし、本件道路は屈折路ではありませんし、質疑応答事例の説明もあくまでも「原則として」であり、ここで説明しているように、例外規定もかなり多いようです。土地利用の実態からするなら、間口距離は「ｃ」と考えるのが適切ではないでしょうか。例えば、車などの大きなものを出し入れする際には、「ａ+ｂ」幅のそれは無理でありｃ幅のそれは可能です。また、建築基準法においても、本件宅地の接道距離は「ａ+ｂ」ではなく「ｃ」になります。つまり、「ｃ」の距離が2ｍ以上ないと、基本的に同宅地での建築は出来ないことになります。「間口」という要因が土地に与える影響からするならば、下図「あ」よりも「い」の方が、上図には近いのではないでしょうか。「ａ+ｂ」か「ｃ」か。国税庁からの確定的な見解は確認できませんが、個人的には本件土地間口距離はｃによるのが適切と考えます。

水路と間口

　評価対象地と路線との間に水路が介在しているような場合、間口をどのように考えればいいでしょうか。まず、公図上道と筆との間に水路があったとしても、それらが一体として道路として認定されているならば（道路管理課等で確認）、水路を含めた一体を道路として通常の評価を行えば足ります。（ア）の例だと間口距離は10ｍです。一方、道路認定部分が水路を含まない場合、水路管理者に対して水路上に架橋が可能かどうか（水路占用許可）を聴取します。もしこれが不可である場合は評価対象地が無道路地とみなされる可能性があり、その旨を建築指導課に確認の上、必要に応じて無道路地評価を行います（イ）。なおその際、実際には占用できない水路を横断した想定通路を作図することの是非は、論点の一つになります（本ＨＰ「無道路地」参照）。これに対して、水路占用が可能な場合は、接道義務を果たす最小限の架橋幅員をもって間口としての評価を行います。（ウ）の例だと間口距離は原則的には2ｍです。橋が既にあり、そのために接道が可能となっている場合は、当該橋の幅員をもって間口距離とします。（エ）の例だと間口距離は2ｍです。

水路が道路認定部分に含まれる場合 　通常の間口距離

水路を含まず道路認定されて水路占用ができない場合 無道路地としての評価を検討

水路を含まず道路認定されており水路占用が可能な場合　　　　　　　　　 最低接道幅員をもって間口距離とします

水路を含まず道路認定されており橋が存在する場合　　 最低接道幅員以上であれば現況の橋幅員が間口距離

　（エ）に関しては国税情報があるので、これが参考になります。なお、補正率は現行のものと異なります。（参考：「4ステップで身につく入門土地評価の実務」清文社）。

道路傾斜と間口

　前面道路に傾斜があり、そのため実際の出入りに使用する間口が制限されている場合は、間口距離をどう考えればいいでしょうか。実際に出入りが可能な部分（下図ア）を間口距離として捉えたくもなりますが、道路の効用が土地との出入りのみではない点にも注意が必要です。接面土地での建築許可や採光・通風等も道路がもつ効用であることから、間口距離はこれらも考慮に入れて検討される必要があります。参考までに、沖裁（諸）平18第5号（平成19年3月28日）は、道路から0.7ｍ～1.5ｍ低い土地について、当該道路に接した部分のすべて（下図でいうとイ）を間口距離として評価しています。

間口が狭い宅地の評価

間口距離が狭小な場合の処理については、国税庁質疑応答事例「間口が狭い宅地の評価」において説明されています。奥行長大補正率は、奥行を間口で除した値に依存するため、間口が狭くなるとその率は大きくなる傾向があり、ワンセットで説明がされています。下図の（2）について、見た目は「奥行が長大」とは見えないかもしれませんが、同補正率はあくまでも間口距離との相関で決まるため、しっかり計算を行うようにしましょう。