近似整形地～角地を囲むケース

近似整形地とは

近似整形地とは「不整形地に近似する整形地」のことで、その描き方は、下の二つの質疑応答事例に示されています。それぞれに記載されている作図ルールは以下です。

●質疑応答事例　不整形地の評価―差引き計算により評価する場合
1　近似整形地を設定する場合、その屈折角は90度とします。
2　想定整形地の地積は、近似整形地の地積と隣接する整形地の地積との合計と必ずしも一致しません。

●質疑応答事例　不整形地の評価―近似整形地を基として評価する場合
1　近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求めます。
2　近似整形地の屈折角は90度とします。
3　近似整形地と想定整形地の地積は必ずしも同一ではありません。

広裁（諸）令元-3における作図

　タイトルの裁決事例にいては、下のような参考図面が添付されています。審判所は、近似整形地を作図したうえで、質疑応答事例「2の路線に接する宅地の評価」に沿ったかたちで評価を進めています。

　本裁決事例における評価対象地は、別評価単位（本件薬局敷地）を内包していて、その面積は1691.86㎡（＝1,790.44㎡-98.58㎡（薬局敷地面積））と計算されており、これが読み解きを多少煩雑にしています。なお、「角地」と表記されている部分の面積と、作図上の隣接する宅地の面積とは異なっており、両面積が必ずしも一致する必要が無いことも示されています。

裁決事例掲載の計算式

1.奥行価格補正後の価額の算定
①　56,000円（正面路線価）✕0.90（奥行価格補正）✕2,476.02㎡（地積）＝124,791,408円
②　56,000円（正面路線価）✕1.00（奥行価格補正）✕　784.16㎡（地積）＝ 43,912,960円
③　①-②＝808,878,448円
④　③÷（2,476.02㎡-784.16㎡）＝47,804円　

2.側方路線影響加算後の価額の算定
①　50,000円（側方路線価）×0.90（奥行価格補正）×0.05✕34.57ｍ/62.83ｍ＝1,237円
②　47,804円+1,237円＝49,041円

3.不整形地補正率
0.94（計算式省略）

4.価額の算定（1㎡あたり単価）
49,041円✕0.94＝46,098円

参考質疑応答事例

本件は、質疑応答事例「2の路線に接する宅地の評価」を参考にすることが出来るでしょう。