分譲マンションの評価（区分所有補正率）

　いわゆる分譲マンションは、敷地権（土地）の価額と区分所有する建物の価額の合計額により評価します。具体的には、敷地権（土地）の価額についてはマンションの敷地全体の価額にその区分所有する建物に係る敷地権の割合を乗じて評価し、区分所有する建物の価額については固定資産税評価額により評価します（タックスアンサーNo.4602 土地家屋の評価）。

分譲マンション敷地の評価

　マンション敷地の面積と敷地権の割合は、マンションの登記事項証明書で確認します。その後、敷地全体の価額にその区分所有する建物に係る敷地権の割合を乗じて評価することになります。

＜評価方法＞
1　マンションの敷地全体の評価を行います。
200千円×各種補正率×17,200.00㎡（ア）＝Ⅹ円
2　敷地全体評価に敷地権の割合を乗じて区分所有部分の評価を行います。
Ⅹ円×7,500/2,000,000（イ）＝Ｙ円（評価額）

令和6年1月1日以後に相続等により取得した分譲マンション

　タックスアンサーNo.4667「居住用の区分所有財産の評価」には、令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額については、「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）により、評価されるとあります。具体的には令和5年以前の方法による評価額に、新設された「区分所有補正率」を乗じることになります。通達にはその適用範囲が例示されていますが、国税庁のフローチャート（下）を見るのが分かりやすいでしょう。

【区分所有権の価額】
（Ｒ6年以降区分所有権価額）＝（Ｒ5年以前の方法で計算した区分所有権の価額）×（区分所有補正率）   
【敷地利用権の価額】
（Ｒ6年以降敷地利用権価額）＝（Ｒ5年以前の方法で計算した敷地利用権の価額）×（区分所有補正率）   

　

一室の数は3以下ですか

　ここで、チャート図中「その一棟の建物（家屋）に存する居住の用（※1）に供する専有部分一室の数は3以下ですか」の部分が分かりにくいという話を聞くことがあります。この部分は、いわゆる二世帯住宅を適用から除外する項目とされているため、その趣旨からしても下のような解釈が正しいと思われます。

　つまり、Ａ図は「専有部分一室の数」が6＞3なので「いいえ↓」です。Ｂ図はそれが2＜3なので「はい→」となり、両方の「専有部分一室」が区分所有者またはその親族の居住の用に供するものなら、従来評価（区分所有補正率適用せず）という流れと考えられます。

居住の用（※1）

　「居住の用」については、チャート図の下欄に「原則として、登記簿上の建物の種類に「居宅」を含むものが該当します」とあります。下の例だと赤丸部分に「居宅」とあるので、該当すると考えられます。なお、建物の種類には他に、店舗、共同住宅、事務所、工場、倉庫などがあります。