建築基準法

　建築基準法は、建築物の敷地・構造・設備・用途に関する最低の基準を定めて、国民を保護するための法律です。
　※アイキャッチ画像は横浜市から。

道路種別

　建物で安全な生活を送るためには、その敷地が、緊急車両の出入りや避難が容易であるような通路に面している必要があります。同法42条はそのような通路を「道路」として6種類定めています。建物の敷地は、原則としてこの「道路」に2ｍ以上接している必要があります（建築基準法第43条）。

道路種別	概略
第42条第1項第1号道路	幅員4m以上の公道（区道・都道・国道など）
第42条第1項第2号道路	都市計画法等による道路（幅員4ｍ以上）
第42条第1項第3号道路	建基法施行時（昭和25年）に幅員4m以上で存在していた道
第42条第1項第4号道路	都市計画道路で、2年以内に事業執行予定として、行政庁が指定した道路（幅員4ｍ以上）
第42条第1項第5号道路	道路を築造しようとした人の申請を受けて行政庁が指定した、いわゆる「位置指定道路」（幅員4ｍ以上）
第42条第2項道路	建基法施行時（昭和25年）に現に建築物が立ち並んでいる幅員4ｍ未満の道。これに面した土地については原則として道路中心線から2ｍを道路敷地として後退（セットバック）する必要が生じる。

　ある特定の路線が建築基準法上の「道路」に該当するか否か、及び該当する場合の種別は、各自治体の建築関連部署（自治体によっては関連ホームページ）にて調査することができます。また、同法道路への該当の有無と、相続税路線価の有無とは完全に一致しているわけではありません。つまり、建築基準法上の道路ではないのに相続税路線価が付設されていたり、建築基準法上の道路であるにもかかわらず相続税路線価が付設されていなかったりということがあるので、注意が必要です。

道路指定図

　42条1項5号道路は、位置指定道路ともよばれます。役所の管轄部署には通常、指定図面が保管されているため必要に応じて取得しましょう。

接道義務

　建築物の敷地は、原則的に、上でいう道路に2ｍ以上接しなければなりません。もっとも、建築される建物の種類や規模によって、また、土地が所在する自治体によって、この必要な接道間口距離が異なる場合があるので、注意が必要です。相続税評価では、無道路地評価の際等に問題になります。

・埼玉県建築基準法施行条例（他の条件によって必要幅員が異なることもあります）

路地状部分の長さ	建築物の延面積が200㎡以下	建築物の延面積が200㎡超
10ｍ未満	2ｍ	3ｍ
10ｍ以上15ｍ未満	2.5ｍ	3.5ｍ
15ｍ以上20ｍ未満	3ｍ	4ｍ
20ｍ以上	4ｍ	4ｍ

・東京都建築安全条例（他の条件によって必要幅員が異なることもあります）

路地状部分の長さ	建築物の延面積が200㎡以下	建築物の延面積が200㎡超
20ｍ以下	2ｍ	3ｍ
20ｍ超	3ｍ	4ｍ

建築計画概要書

　建築計画概要書とは、建築確認申請の際に提出される書類で、建築計画の概略（配置図や敷地面積を含む）が記載された図書であり、自治体の担当部署で閲覧・取得が可能です。ここに完了検査が行われたことを示す印があれば、その建物は最低限の建築法規を満たして建てられたことになります。ここに記載された敷地面積や添付されている配置図は、評価地積やセットバック評価の際に参考になるため、取得するように心がけましょう。（参考：セットバック）

◇建築計画概要書見本（中野区）

建蔽率と容積率

　建蔽率とは建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいい、容積率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。前者の趣旨は防災上の安全性や居住の快適性の確保、後者の趣旨は建物を使用する人の数を制限することで、周辺施設（道路等）の利便性を維持確保することと説明されます。相続税評価では、一つの評価単位に異なる容積率が指定されている場合は、その点を加味して調整が行われます。

　なお、容積率には指定容積率（都市計画で指定された容積率）と基準容積率（前面の道路幅員に特定の数値を乗じて求められる容積率）とがあります。いずれか小さいほうが、実際に使用可能な容積率になります。※係数は地域によって異なることもあるので各自治体に確認が必要です。

地域	道路幅員に乗じる係数
住居系用途地域	0.4
それ以外の用途地域	0.6

（例1） 第一種低層住居専用地域／指定容積率100％／道路幅員5ｍ	指定容積率：100％ 基準容積率：200％（＝0.4×5ｍ）	使用可能な容積率100％
（例2） 商業地域／指定容積率400％／道路幅員5ｍ	指定容積率：400％ 基準容積率：300％（＝0.6×5ｍ）	使用可能な容積率300％