農業用施設用地の評価

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農業用施設とは

「農業用施設」とは、質疑応答事例によると、「畜舎、蚕室、温室、農産物集出荷施設、農機具収納施設など、農業振興地域の整備に関する法律第3条第3号及び第4号に規定する施設」をいいます。

「農業用施設用地」と「農業用施設の用に供されている雑種地」

「農業用施設用地」とは、同じく質疑応答事例によると「農業用施設の用に供されている宅地」をいいます。ここで注意が必要なのは、評価通達24-5には「農業用施設の用に供されている雑種地の価額については」とあり、農業用施設のある土地の地目は、宅地と雑種地との両方があることが分かります。登記準則(69条3号)には「耕作地の区域内にある農具小屋等の敷地は、その建物が永久的設備と認められるものに限り、宅地とする」とあることから、下のように整理できるのではないでしょうか。

農業用施設建物の状況地目対応用語
永久的設備と認められるもの宅地農業用施設用地
上以外雑種地農業用施設の用に供されている雑種地

なお、「農業用施設の用に供されている土地」という用語が、両者の総称として使用されています。

農業用施設の用に供されている土地(宅地又は雑種地)の評価

農業用施設の用に供されている土地の評価方法については、質疑応答事例「農業用施設用地の評価」及び「農用地区域内等以外の地域に存する農業用施設の用に供されている土地の評価」が対応しています。タイトルからして複雑で、どこのことを指しているのか分かりにくいため、都市計画区域内のそれについて整理してみました(下図)。

参考

◇質疑応答事例「農業用施設用地の評価」
【照会要旨】
 財産評価基本通達24-5に定める農業用施設用地の価額は、どのように評価するのですか。
【回答要旨】
 農業振興地域の整備に関する法律第8条第2項第1号に規定する農用地区域内又は市街化調整区域内に存する農業用施設用地の価額は、その宅地が農地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、その農地を課税時期において当該農業用施設の用に供されている宅地とする場合に通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を加算した金額に、その宅地の地積を乗じて計算した金額によって評価します。
 ただし、農業用施設用地であっても、いわゆる条例指定区域内(都市計画法第34条第11号の規定に基づき都道府県等が条例で定めた区域)に存するため用途変更に制限のない農業用施設用地など、その位置、都市計画法の規定による建物の建築制限の内容等により、その地域における農業用施設用地以外の宅地の価格水準で取引されると見込まれるものについては、その付近にある宅地(農業用施設用地を除く)の価額に比準して評価します。

農業用施設用地の価額
=(農地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額+1平方メートル当たりの造成費相当額)×地積
(注) 「農業用施設用地」とは、農業用施設(畜舎、蚕室、温室、農産物集出荷施設、農機具収納施設など、農業振興地域の整備に関する法律第3条第3号及び第4号に規定する施設をいいます。)の用に供されている宅地をいいます。

◇質疑応答事例「農用地区域内等以外の地域に存する農業用施設の用に供されている土地の評価」
【照会要旨】
 農用地区域内等以外の地域に存する農業用施設の用に供されている土地については、どのように評価するのですか。
【回答要旨】
その農業用施設の用に供されている土地の地目に従い、通常の宅地又は雑種地の評価方法により評価します。

(理由)
1 農業振興地域の整備に関する法律第8条第2項第1号に規定する農用地区域内又は市街化調整区域内(以下「農用地区域内等」といいます。)に存する農業用施設の用に供されている土地については、開発行為や建築物の建築等の土地の利用が制限されており、その用途が農業用に限定されていることから、その土地が農地であるとした場合の価額に、その農地を当該農業用施設の用に供されている土地とする場合に通常必要と認められる造成費相当額を加算した金額によって評価することとしています。

2 一方、農用地区域内等以外の地域に存する土地、すなわち、都市計画区域内の市街化調整区域外の土地(農用地区域内を除きます。)及び都市計画区域外の土地(農用地区域内を除きます。)は、開発行為、建築物の建築等の土地利用に関して農用地区域内等のような制限がないので、これらの地域に存する農業用施設の用に供されている土地の価額の水準はその付近に存する通常の宅地や雑種地と同程度の価格水準になっていると考えられます。したがって、これらの地域に存する農業用施設の用に供されている土地については、その地目に従い、通常の宅地又は雑種地の評価方法により評価することになります。 (注) 「農業用施設」とは、畜舎、蚕室、温室、農産物集出荷施設、農機具収納施設など、農業振興地域の整備に関する法律第3条第3号及び第4号に規定する施設をいいます。

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