借地権の及ぶ範囲

①関裁（諸）平30-10
　借地権が全体に及ぶと認められた事例です。市街化調整区域内にあるコンビニエンスストア敷地（及びその駐車場）について、請求人は、土地2が開発許可を受けていない雑種地であり、土地賃貸借契約書には借地権の及ぶ範囲が明記されていないこともあり、貸宅地である土地1とは別評価する旨主張しています。そのうえで、土地1について借地権割合を控除し、土地2について50％しんしゃくを行い、それぞれ評価しています。これに対して、審判所は両土地を一体評価したうえで、借地権は利用実態からして全体に及ぶとし、さらには相当地代の授受を認め、全体について自用地の80％水準評価が妥当である旨の裁決をしています。なお、評価単位は、評価通達7ただし書きでは処理せず、土地全体を駐車場部分も含めて1画地の宅地として、一体評価しています。

②平成24年12月13日裁決
　借地権が一部に及ぶと認められた事例です。一団の土地が会社に賃貸され、当該会社はテニスコート部分（ＥＦＨ土地）に賃借権を、そのクラブハウス敷地（Ｄ）に借地権を設定したうえで、一体として使用しています。審判所はこれらを、一体として利用されている一団の土地として一体評価したうえで、それぞれの面積割合に応じた按分計算をもって、貸し付けられている雑種地としての評価、及び貸宅地評価を行っています。

③東裁(諸)平26第9号（平成26年7月8日）
　借地権が（Ｃ土地）全体に及ぶと認められた事例です。倉庫建物敷地として利用されているＣ土地について、借地権の及ぶ範囲が論点です。原処分庁は、土地賃借人がＣ土地の西側の一部を月極駐車場として使用していたことに着目し、この部分には借地権が及ばないと主張します。そのうえで、Ｃ土地上建物の建築面積を建蔽率で割り戻した範囲をもって宅地（貸宅地）とし、残余の部分を雑種地（自用地）として、それぞれを別評価すべしというのがその要旨です。
　これに対し、請求人の反論は的を射ているように感じられます。「本件Ｃ土地のうち、本件Ｃ駐車場部分については、本件相続開始日において、賃借人が月ぎめ駐車場として使用しているが、このことは、本件Ｃ土地の上の借地権が及ぶ範囲に影響を及ぼすものではない。つまり、本件Ｃ土地全体の使用収益権は賃借人に帰属しているから、本件Ｃ土地全体をどのように利用するかは、借地権の基礎となっている土地賃貸借契約に反しない限り、賃借人の裁量と判断によるものである。よって、本件被相続人には底地権しか残存していないのであるから、本件Ｃ駐車場部分が月ぎめ駐車場として目的外使用されていたからといって、当該土地の所有者である本件被相続人が自用に供していたこととなるわけではない。」 審判所はこの論点について「、本件相続開始日において本件Ｃ土地に設定されていた借地権は、本件Ｃ土地全体に及んでいたものであるから、原処分庁の主張には理由がない。」等として、請求人支持の裁決をしています。