【借地権】借地権割合を控除すべきか、賃借権割合を控除すべきか(平18.10.10裁決)

①評価対象地の状況と争点

 物理的状況は下図の通り。E土地は月額48万円で賃貸され、賃借人は以下の複数建物の敷地として利用していました。ア.H10.03.20建築の軽量鉄骨3ミリ以下亜鉛メッキ銅板葺2階建て1階面積149.05㎡の建物(本件建物1)、イ.H10.03.20建築の軽量鉄骨3ミリ以下亜鉛メッキ銅板葺平屋建て面積92.74㎡の建物(本件建物2)、ウ.H10.10.05建築の軽量鉄骨3ミリ以下亜鉛メッキ銅板葺2階建て1階面積66.24㎡の建物。借地権割合を控除すべきか、地上権に準ずる賃借権以外の賃借権割合を控除するかが争点です。

②原処分庁主張要旨

 地上権に準ずる賃借権以外の賃借権の割合(7.5%)を控除すべき。

③請求人主張要旨

土地全体について、借地権割合(50%)の控除を認めるべき。

④審判所判断要旨

 請求人支持。本件土地Eは本件建物1及びその附属建物である本件建物2の敷地として利用されており、本件土地Eの賃貸借の主たる目的は、これら建物の敷地として使用することにあるといえる。したがって、本件土地Eの賃貸借は、借地借家法に規定する建物の所有を目的とする賃借権に該当するため、借地権割合を控除すべき。

⑤まとめ

 土地賃貸借の主目的は、その実態と契約書の内容から、建物所有であると認定されています。また、その範囲については、「賃料を建物敷地部分とそれ以外の部分に分けて決めている事実はない」「建物敷地以外の部分は、駐車スペース用白線が約20台分引かれ、主に、社員用及び来客用の駐車場などとして使用されていた。」として、土地全体について貸宅地評価を認めています。

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