貸家建付地評価の範囲

貸家建付地とは

貸家建付地は、国税庁タックスアンサーに下のように説明されています。

減額調整の理由

貸家建付地について一定の減額評価が行われる理由は「家屋の借家人は家屋に対する権利を有するほか、その家屋の敷地についても、家屋の賃借権に基づいて、家屋の利用の範囲内で、ある程度支配権を有していると認められ、逆にその範囲において地主は、利用についての受忍義務を負う（国税庁質疑応答事例「貸家が空き家となっている場合の貸家建付地の評価」）」点に求められます。つまり、賃貸借契約の目的物は形式上あくまでも「建物」であって「土地」ではないけど、建物が土地上にある以上、借家人は土地についてもある程度の権利は有しているはず、ということです。したがって、貸家建付地評価の範囲は、この借家人の支配権が及ぶ範囲と密接な関連があると考えられます。　

貸家建付地の範囲と争訟事例

貸家建付地評価の範囲については何㎡とか何％といった明確な数値基準がないため、実態に即して個別に判定せざるをえず、実務上は難しい判断が求められる局面もあります。また、評価単位との整合が問題になることもあります。ここでは、貸家建付地評価の範囲（減額できる範囲）について、争訟事例を通して考えていきます。

（2）（3）は、評価単位と貸家建付地評価（減額）範囲とが一致しないケースです。（2）は貸家敷地の範囲が明確であるため、当該部分の地積について貸家建付地評価を、それ以外の車両駐車場には賃借権の目的になっている土地としての（2.5％減）評価を、それぞれ行っています。（3）は貸家敷地の範囲が明確でないため、建蔽率割り戻し計算によってこれを推定し、当該範囲について貸家建付地評価を施しています。

（1）京都地裁（平成24年2月29日）

共同住宅敷地とその北側に隣接する駐車場について、一体的に宅地であると判断されています。各当事者の主張からは、全体が貸家建付地として評価されていると読み取れます。

（2）東裁（諸）平24第71号

Ａ土地は、レンタカー事業の事務所敷地（Ａ-1土地）及び車両置場（Ａ-2土地）からなっていますが、請求人はこのＡ土地全体について貸家建付地控除を施す旨主張しています。これに対し審判所は、評価単位については「一体として利用されている一団の土地」として一体評価を行いながら（評価通達７ただし書）、貸家建付地控除の範囲についてはＡ-1土地部分に限定する判断を示しています。

（3）東京地裁（平成20年8月29日）

原告（納税者側）は、「建物の総床面積に占める賃貸部分の床面積の割合」を敷地面積（原告主張の敷地面積は2261.21㎡）に乗じた範囲をもって、貸家建付地の範囲であると主張しましたが、裁判所はこれを「あまりに実態に反して」過大だと退けています。その上で、建物の建築面積を建蔽率（60％）で割り戻した部分を「本件建物の用に供されている部分」とし、これに「建物の総床面積に占める賃貸部分の床面積の割合」を乗じた範囲をもって、貸家建付地の範囲であると認定しています。なお、評価単位は全体をもって1画地の宅地をしていることが読み取れます。ここで注意が必要なのは、地裁は貸家建付地の範囲について、必ずしも建物の建築面積を建蔽率で割り戻した面積に限定される、との基準を示しているわけではない点です。「本件建物が広大な本件土地（4311.26㎡）の一部分に建てられている」ため、この面積をもって建物敷地と認定するのは「実態に反して」いるので、「貸家建付地の面積をより実態に即して算出するため」、建蔽率を便宜的に使用していると読めます。あくまでも「実態に即して」がキーワードであることを忘れないようにしましょう。

（4）東京地裁（平成25年8月30日）

審判所は、一体評価の上貸家建付地控除を面積按分計算により行なうと裁決しましたが、地裁はこれを採用せず、Ｉ-1・Ｉ-2・Ｉ-3土地をそれぞれ別評価し、Ｉ-1土地のみに貸家建付地控除を行っています。