正面路線の判定

「土地及び土地の上に存する評価明細書」中、計算項目の最初に記入するのが正面路線価です。複数路線に面する場合、いずれの路線価を「正面路線価」としてここに記載すればいいかが問題になります。

角地の場合

接面する路線が二本ある場合の正面路線判定について、質疑応答事例は下のような基準を示しています。奥行価格補正率の選択、金額が同じになった場合の処理について説明されています。

なお書きの（1）（2）について、以下のようなことが説明されているようです。

（1）地区区分が異なる場合　

地区の異なる2以上の路線に接する宅地の場合には、正面路線は、それぞれの路線の路線価に各路線の地区に適用される奥行価格補正率を乗じて計算した金額を基に判定します。

東路線	路線価 200,000円	奥行価格補正率 　　×　1.00	＝3,900,000円　正面路線◎
南路線	路線価 210,000円	奥行価格補正率 　　×　0.95	＝3,840,000円　側方路線

（2）金額が同額となる場合　

路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額が同額となる場合には、原則として、路線に接する距離の長い方（間口距離が長い方とは書いていない）の路線を正面路線とすることとなります。間口距離を比較すれば東側路線の方が長くなりますが（11ｍ＞10ｍ）、路線に接する距離は南側路線の方が長い（11ｍ＜12ｍ）ため、この場合の正面路線は南側路線になると考えられます。

　　　　　　　　　　南路線接面距離（12ｍ）＞東路線間口（11ｍ）＞南路線間口（10ｍ）

一路線に2以上の路線価が付されている

一路線に2以上の路線価が付されている場合には、路線に接する距離による加重平均計算をして路線価を求めます。この路線価を基に正面路線の判定を行う事になります。

（1）加重平均

一の路線に2以上の路線価が付されている場合には、それぞれの路線価に接する距離により加重平均して正面路線価を計算し、その正面路線価を基に画地調整等を行い評価します（質疑応答事例「正面路線に2以上の路線価が付されている場合の宅地の評価」）。本例では、Ａ路線の路線価は下のように計算されます。

　　82,000円 × 15ｍ ＋ 73,000円 × 10ｍ ／ 25ｍ ＝ 78,400円

（2）想定整形地の奥行距離と平均的奥行距離

奥行価格補正を求める際の奥行距離は、想定整形地の奥行距離と平均的奥行距離（不整形地の面積を間口距離で除して得た数値）との短いほうと示されています。このため、二方路線で間口距離が異なる場合には、一方から求められた奥行距離と他方から求められた奥行距離とが異なる数値になることもあり、本題の場合もそれに該当します（奥行価格補正率は質疑応答事例のものを使用）。

（3）差引き計算により評価する場合

奥に向かって広くなる土地では、差引き計算により評価する場合があります（質疑応答事例「不整形地の評価―差引き計算により評価する場合」）が、本例ではそれが採用されているようです。

（計算例）

Ａ路線 Ｂ路線

（加重平均による）路線価　　　　　　　　　　　　 　奥行価格補正率　　　　　 （　　82,000円　 × 15ｍ ＋ 73,000円 × 10ｍ ）／ 25ｍ　　×1.00　　　＝78,400円 ・甲、乙を合わせた全体の整形地の奥行価格補正後の価額 　正面路線価　　奥行価格補正率（30ｍ）　甲＋乙の地積 　81,000円 　　　×　0.95　 　　　　　　 　× 750㎡ 　　 ＝57,712,500円　 ・乙の部分の奥行価格補正後の価額 　正面路線価　 　奥行価格補正率（18.7ｍ）　乙の地積 　81,000円　 　　 ×　1.00 　　 　　　　　　 ×250㎡　　 ＝20,250,000円 （注）乙の奥行距離…地積を間口距離で除して求める 　 乙の地積　　乙の間口距離　　乙の奥行距離　乙の想定整形地の奥行 　 250㎡　　　 ÷ 　15ｍ　　＝　　16.7ｍ　 　（＜20ｍ） ・宅地甲の奥行価格補正後の1㎡当たりの価額 甲、乙を合わせた価額　　乙の部分の価額　　甲の地積 （57,712,500円　 　　－　20,250,000円） 　　÷ 500㎡　 ＝74,925円

正面路線の逆転現象

正面路線の判定には、奥行価格補正率が考慮されることは前述の通りですが、容積率の跨りを反映した調整によっても影響されます。下の質疑応答事例では、容積率の減額調整により路線価が逆転し、正面路線が南側ではなく北側路線になっています。

　　500千円×1.00（奥行価格補正率）　　　　　　　　　　　　　＝500千円　★正面路線
　　600千円×1.00（奥行価格補正率） －(600,000円×1.00×0.167)＝499.8千円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　容積率跨りによる減額調整

影響を受ける度合いが著しく少ないことによる正面路線の変更

正面路線の影響を受ける度合いが著しく低い立地条件にある宅地については、その宅地が影響を受ける度合いが最も高いと認められる路線を正面路線として差し支えないとされています。下の質疑応答事例では、「著しく低い」の判断基準について、接道距離が挙げられています。