セットバックとは
建築物の敷地は、原則として幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接している必要があります（建築基準法）。したがって、もし建築予定地が幅員4ｍ未満の道路（いわゆる42条2項道路）に接している場合は、将来的にこの幅員を4ｍ確保できるように計画する必要があります。そのための敷地後退がセットバックとよばれるものです。原則的には道路中心線から2ｍ、対向面が崖や水路などの場合は一方的に4ｍ後退し、道路敷地を確保する必要があります。※アイキャッチ画像は長崎県ホームページを一部加工。
セットバック部分の評価
セットバックを必要とする宅地は、通常どおりに評価した価額からセットバック該当部分について（70％相当額を控除して）30％で評価します。
評価では、この「道路敷きとして提供しなければならない」セットバック部分の面積を把握する必要がありますが、そのためには役所での調査が必須になります。とはいえ、窓口で後退面積をきいても回答が得られることはまずなく、「建築確認申請を出してくれればそれを審査します」と返答されるのが通常です。その意味で、評価上採用する後退面積はあくまでも推測値であって、関連資料を基にその推測をより合理的に行うことが我々の仕事となります。ときには自治体独自の規定もあり、後退距離の把握が困難なこともあります。セットバックに苦手意識を持つ方もいらっしゃいますが、誰が調査しても確実な数値を断言できないという場合はあるのです。その前提で、より確実な推測が行えるための基本を考えていきます。
セットバックの調査
2項道路に接する土地の状況は、4つのパターンが考えられます。
| 土地の状況 | 土地の状況 | セットバックの要否 | 後退距離 |
| ①土地 | 評価対象地側だけセットバックしていない | 必要（対向面不要） | 中心から2ｍ（対向面から4ｍ後退） |
| ②土地 | 両方セットバックしていない | 必要（対向面も必要） | 中心から2ｍ（（4ｍ-現況幅員）／2）） |
| ③土地 | 対向面だけセットバックしていない | 不要（対向面は必要） | 0 |
| ④土地 | 両方セットバックしている | 不要（対向面も不要） | 0 |
評価対象地が①ないし④のうち、どの状況かを把握するためには、役所や現地で手掛かりを探す必要があります。例えば、周辺宅地の建築計画概要書は有力なものの一つです。その添付図面には前面道路の中心線や、後退部分、後退距離の記載がみられる場合があるからです。道路台帳（公道の場合）も各所の幅員や、全体の道路形状を把握するために必須です。
◇道路台帳
◇建築計画概要書見本（中野区）
現地の周辺確認も大切です。新しいL字溝や舗装面、プレートも手掛かりになるので、これらから道路の中心線を把握できれば、セットバックの要否とその距離が分かります（写真出典：国土交通省.一部加工）。
セットバックが済んでいる部分の評価
セットバックが済んでいる部分の評価 セットバックが必要であるが済んでいない部分については、30％評価します。一方、評価対象地のうちすでにセットバックを済ませており、公共の用に供されている部分については、評価通達24「私道」として、ゼロ評価をおこなうのが通常です。
公図上道路形状がない場合
前面道路が私道（公道ではない）の場合、道路形状が公図に表れていない場合があります。この場合は、現況においてどこが筆界かを把握し、「公共の用に供されている部分」と「セットバックが必要な部分」とを判別する必要があります。私道の場合は道路台帳もなく、作業に困難を伴うことも少なくありません。周辺宅地の建築計画概要書や他の手掛かりを基に、推測を進めていくしかないでしょう。下は、現況道路幅員が2ｍの例です。現に不特定多数の通行の用に供されている部分を「私道」として0評価、将来後退が必要な部分を30％評価（セットバック評価）しています。
| 評価対象地側のみ道路が存在 間口×2ｍ…0評価 間口×1ｍ…30％評価 | 対向面側のみ道路が存在 間口×1ｍ…30％評価 | 道路中心線が筆界に一致 間口×1ｍ…0評価 間口×1ｍ…30％評価 | 道路中心線を見極めて 道路部分は0評価 セットバック部分30％評価 |
公図上道路形状がない場合の道路部分判断
実際には道路があるものの、公図には道路形状が無い場合の地積・形状の把握についての一例を見てみましょう。
まず両隣と対向面（ここではＡないしＤ）の建築計画概要書を、それが無ければなるべく近くのそれを探ります。築年が古い場合等建築計画概要書が存在しない場合もよくあるので、まずは役所の担当窓口に問い合わせる事になります。ここでは仮に、Ａ土地上の建物の建築計画概要書があったとしましょう。
Ａ土地
| 建築計画概要書の「敷地面積」 | 180㎡ |
| 地積（測量図がある等により信頼できる面積） | 200㎡ |
| 間口 | 10ｍ |
このような場合だと、20㎡（＝200㎡－180㎡）が道路として使用、後退分は2ｍ（＝20㎡÷間口距離10ｍ）ということになり、下図のような状況が推察されます。これを前提とするなら、評価対象地を評価する場合には、奥行方向に2ｍ分が私道提供部分としてゼロ評価されることになります。
