自己の土地を介在して道路に接する非無道路地(想定通路をかげ地計算に含むのか)

 接道義務を満たしていない宅地を含む道路に接しない宅地を無道路地といい、その評価方法は評価通達20-3に規定されています。ただし、前面宅地を同一人が所有していたり、仮に他人の土地に囲まれていてもその他人の土地に通行権を設定したりしている場合は、無道路地としての評価をしません(タックスアンサーNo.4620無道路地の評価)。このような土地を評価する際には、通路敷設を想定する点では無道路地評価と同様ですが、その通路部分の価額控除は行いません。
 しばしば問題になるのは、不整形地補正を行う際にこの「通路部分」の面積をかげ地割合計算に参入するか否かです。かげ地割合が異なることにより、不整形地補正率の大小に影響することもあるからです。

想定整形地の地積不整形地の地積想定整形地の地積かげ地割合
○参入する方法  ( 800㎡ -440㎡ ) ÷800㎡ =45%   
○参入しない方法  ( 800㎡ -400㎡ ) ÷800㎡ =50%

 この問題に関しては、

ア.「タックスアンサーNo.4620無道路地の評価」の計算方法に準じて算入しない 
イ.通路ありの路地状敷地(旗竿地)を想定して評価しているのだからその形状を尊重して算入すべき 
ウ.前面宅地の利用状況から見て、通路敷設が容易な場合やすでに通路形状がある場合は算入し、そうでない場合は算入しない

という、主として3つの見解があるように思えますが、下の争訟事例では、ア(ウの可能性もありますが)が採用されているようです。

◇東京地裁平成26年1月24日判決〔税資264-14 (順号12395)〕

区分地積等
想定整形地の地積(注1)2,040㎡
地積689.94㎡
かげ地地積(①-②)1,350.06㎡⇐ 想定通路算入せず
かげ地割合(③÷①)66.18%
不整形地補正率に定める
補正率
0.65
間口狭小補正率0.94
奥行長大補正率0.90
不整形地補正率0.61
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